Blockchain für die Immobilienwirtschaft

Blockchain für das Real Estate Business? Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (kurz BaFin) genehmigte erst kürzlich das erste deutsche Security-Token-Offering (STO) für ein blockchainbasiertes Immobilieninvestment und damit das zweite in Deutschland überhaupt. Ein Security-Token-Offering, auch Tokenized IPO genannt, ist eine Ausschreibung für den Erwerb digitaler Wertpapiere (Tokens) an Kryptowährungs-Börsen. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht gab damit den Weg frei für virtuelles Wertpapier-Investment, also die Blockchain für die Immobilienwirtschaft. Ist Immobilienblockchain nun die Zukunft?

Was ist eine Immobilienblockchain?

Technisch gesehen ist die Blockchain nichts anderes als eine dezentrale digitale Transaktionsdatenbank, etwa für Investments. Sie wächst mit jedem digitalen Block (Datensatz), der sich an die übrigen hängt. Seine Daten öffnet jeder Teilnehmer individuell selbst und agiert in der digitalen Blockchain, indem er durch jede selbstständige Handlung einen neuen Block erzeugt. Die Ledger, also dezentalisierten, Hauptakten des Blocks, registrieren jede Aktion und kopieren sie in alle anderen Blöcke in den dezentralen Nodes (Netzwerkknoten). Sie leisten quasi eine universelle Buchhaltung. Damit ersetzt die Blockchain perspektivisch sämtliche Aktionsmittler wie Banken, Verwaltungen, Makler und selbst die Grundbuchämter und Notare. Die Blockchain-Technologie könnte also eines Tages das gesamte Management ersetzen. Damit wäre im Immobilienbereich der direkte, individualisierte Aufbau von Vermögen, dessen Verwaltung und Versteuerung möglich. Ohne jeden Zwischenhändler könnte jede/r Vermögen per Klick erwerben und verwalten.

Welche Entwicklungen verweisen schon jetzt auf die Realestate-Blockchain?

Basierend auf virtuellen Währungen entstehen, so auch im Immobiliensektor, jetzt schon Zweitmärkte, die der Realestate-Blockchain-Technologie den Weg ebnen. Kryptowährungen eröffnen eine neue Investmentwelt jenseits des konventionellen Bankings. Crowdinvestment-Plattformen ermöglichen selbst mit dem Einsatz geringer Summen Investments für jedermann: ob in Deutschland, im europäischen Ausland oder auf dem Weltmarkt. Auch die P2P-Marktplätze des Crowdlending, in denen jeder jedem gewinnbringend Geld leihen kann, bergen bereits Strukturen und Elemente der Immobilienblockchain-Technologie. Letztlich schafft die Digitalisierung der Real Estate-Branche die Voraussetzungen für die Blockchain. Hausverwaltungsprogramme werden durch sie schneller, übersichtlicher und kostengünstiger, Grundbücher leichter einsehbar und Investment-Wege kürzer und überschaubarer.

Was macht die vollendete Immobilienblockchain aus?

Im Unterschied zur Digitalisierung von Geschäftsprozessen und der Entstehung von Zweitmärkten kennzeichnet echtes Blockchain Real Estate Management dessen Autonomie. Kein/e Investor/in ist mehr von Mittelsleuten abgängig. Die Liste der Werte aller Benutzer und deren Interaktion liegt bei der Immobilienblockchain voll in digitaler Hand. Alle abgespeicherten Datensätze, etwa zu Investments, zu Immobilieneigentum und -verwaltung, sind global, verschlüsselt und nicht manipulierbar abgespeichert. Durch ihr Transaktionsregister ist die Realestate-Blockchain ein gewaltiger digitaler Datensatz, der fortwährend aktualisiert und kryptografisch versiegelt, also archiviert wird. Durch die dezentrale Natur der Blockchain und ihrer digitalen Aktensammlungen, der Ledger, ist jede/r an der Entscheidungsfindung involviert. Alle Strukturen und Daten sind transparent, nicht aber die eigenen: Denn in sie loggt sich der Teilnehmer/die Teilnehmerin alleine ein- und aus. Die Blockchain gilt aktuell als zweite digitale Revolution nach der Erfindung des Internet.

Wo wird Blockchain-Technologie bereits genutzt?

Nicht nur im Bereich des Bitcoin-Tradings und beim Traden anderer virtueller Währungen ist die Blockchain bereits Alltag. Im Handel und selbst in der Entwicklungshilfe gibt es bereits zahlreiche Blockchains. So initiierte das Welternährungsprogramm der Vereinten Nationen 2017 das Blockchain-Pilotprojekt Building Blocks. Mithilfe der Ethereum Blockchain transferiert es Unterstützung an syrische Flüchtling in Jordanien und nutzt dabei die biometrische Identitätsprüfung. In Schweden und Georgien, Brasilien und auf den Bermudas nutzen die Katasterämter Blockchains, um Eigentums- und Landtiteltransfers sicher und effizient zu gestalten. Wie selbstverständlich geraten die Ärmsten der Welt so in direkten Dialog mit den Reichsten: Microsoft beteiligt sich an ID2020, einem öffentlich-privaten Konsortium, das Projekte zur digitalen Identität initiiert. Die sogenannten Papierlosen sollen dadurch erstmals eine anerkannte, fälschungssichere Identität erhalten. IBM initiiert weltweit Blockchain-Lernprogramme.

Wie weit ist die Einführung der Realestate-Blockchain?

In Deutschland stoßen Banken und Investoren dagegen auf schweres Terrain. Mit der BaFin-Genehmigung durften erstmals virtuelle Wertpapiere ausgegeben werden. 2020 trat im Gegenzug die Änderungsrichtline zur Vierten EU-Geldwäscherichtlinie in Kraft. Sie bindet Bitcoin- und andere Kryptowährungshändel an eine BaFin-Lizenz. Um diese zu erhalten, darf der Anbieter ausschließlich Krypto-Geschäfte anbieten. Banken und Finanzdienstleister dürfen die Blockchain also nicht in ihr Geschäftsmodell integrieren, sondern müssen hierfür Tochtergesellschaften gründen. Weiter ist man auf der arabischen Halbinsel: Das Finanzministerium in Dubai band im Herbst 2018 bereits Blockchain-Technologie in seine Zahlungsprozesse ein. Im Mai 2019 führte Dubai ein nationales Hypotheken-Blockchainregister ein. Auch Abu Dhabi plant die Einführung des blockchainbasierten Grundbuchs. Saudi Arabien und die Vereinigten Arabische Emirate arbeiten überdies an einer gemeinsamen Kryptowährung. Doch die deutschen Investoren lassen nicht nach im Bemühen, Blockchain Real Estate-Elemente in ihre Geschäftsmodelle einzubetten.

Blockchain-Immobilieninvestment durch Finexity: Ein Paradebeispiel

Mit der Finexity AG ging im Juni 2019 die erste deutsche Plattform für Blockchain-Immobilieninvestments in den Markt. Gegen geringe Emissionskosten können Anleger hier ab einem Mindest-Startbetrag von nur 500 Euro Immobilien-Tokens erwerben. Die Finexity-Immobilienblockchain ist nicht öffentlich. Sie verspricht ihren Investoren aber transparenten Einblick über die gehaltenen Token (prozentualen Immobilienanteile). Laut CEO und Gründer Paul Hülsmann bietet Finexity auch Vorteile für Immobilienfonds-Anbieter: So könnten Emissionshäuser die Plattform nutzen, um ihre Fonds kostengünstig und flexibel für Anbieter zu strukturieren. Die Bewertung der Investments könne tagesgenau erfolgen und in eine transparente Preisbildung eingehen. Schon jetzt beweist Finexity, dass Blockchain Real Estate auch für Kleinanleger interessant ist: Ähnlich wie beim Crowdinvesting und Crowdlending sparen sie Verwaltungsgebühren. Sie können ihre Immobilie selbst wählen und binnen Minuten digital investieren. In der Schweiz legte die Plattform Blockimmo ein ähnliches Investment-Modell auf. Bereits im März 2019 wurden hier 20 Prozent des Liegenschaftswertes eines Immobilienobjektes tokenisiert und in einem Club-Deal verkauft. Die Transaktionen wurden über die Ethereum Blockchain abgewickelt.

Neue Realestate-Blockchain Investment-Startups verschiedenster Couleur

Bereits im Juli 2019, vier Wochen nach der Finexity-Emission, emittierte der Immobilien-Crowdinvesting-Anbieter Exporo aus Hamburg tokenbasierte Anleihen auf der Ethereum Blockchain. Das tokenisierte Bestandsobjekt, ein Ärztehaus in Hamburg-Poppenbüttel mit einem Anleihevolumen von rund 3 Mio Euro, war binnen weniger Stunden finanziert. Fazit von Exporo: Die Blockchain erlaube wesentlich transparentere, schnelle und schlankere Investments. Zudem sei die Portfolio-Diversifizierung selbst in Kleinstbeträge möglich. Mit KlickOwn folgte im November 2019 das nächste Realestate-Blockchain-Investment-Startup, erneut aus Hamburg. Aufsichtsratsmiglied Worna Zohari war bereits im Vorstand großer Immobilienunternehmen wie der Gagfah und der BGP Gruppe. “ Der Prozess ist so einfach wie es geht“, wirbt das KlickOwn-Portal. Anmelden, den Überprüfungsprozess abschließen und das gewünschte Investititionsprojekt auswählen. Investments sind ab 10 Euro möglich. Nach Abschluss des Investmentprozesses geht das digitale Immobilienvermögen direkt an den persönlichen Geldbeutel, der ins KlickOwn-Benutzerkonto integriert ist.

KlickOwn und Brickblock haben die Schwelle zur „echten“ Blockchain im Real Estate überschritten

Bei KlickOwn befindet sich der Investor/die Investorin schon in der Zukunft. Er/sie profitiert zwar zunächst nur vom Rundum-Service eines Portals, das wie ein Crowdinvesting-Vermittler agiert. Doch bei KlickOwn geht es nicht nur um die Finanzierung. Per Klick wird tatsächlich jede/r Anteilseigner und profitiert somit von Mieterträgen und Wertsteigerungen. Blockchain macht’s möglich, in erster Linie aber der Erwerb der digitalen Assets, ermöglicht durch die von der BaFin genehmigte Blockchain von Real Estate in Deutschland. Auch ein anderes Start-up, Brickblock, nahm die Genehmigung durch die BaFin zum Anlass, Bonds auszugeben. Über 2 Mio Euro wurden tokenisiert und an Investoren verkauft. Verschiedene Token bilden die Vermögenswerte ab. Mit der Immobilien-Boutique Peakside Capital will sich Brickblock auch für nicht-institutionelle Anleger öffnen. Dennoch ist der Investitionsprozess, verglichen mit dem bei KlickOwn und Immobilien-Crowdinvestmentplattformen wie EstateGuru, nichts für Laien.

Die Tokenisierung von Real Estate in Deutschland: Ein Billion-Dollar-Rising?

Als Megatrend beschrieben, wird die Tokenisierung von Real Estate in Deutschland voranschreiten. Sie birgt enorme Vorteile: Mehr Liquidität in diese Anlageklasse zu bringen, vor allem durch den Erwerb von Bruchteilseigentum. Die Demokatisierung des Investment- und Immobiliensektors in einer Zeit, in der der Ruf nach Enteignung groß wird. Auch der freie Erwerb von Immobilien-Aktien ist möglich. Ein weiterer Vorteil der Tokenisierung ist, dass der von vielen schlecht bewertete Kryptowährungsmarkt damit an die reale Welt andockt. Er wird also seriöser, einsehbarer und kontrollierbarer. Depot-Brieftaschen-Infrastrukturen wie die von Tangany helfen bei der Verwaltung physischer Vermögenswerte. Allerdings wird die Tokenisierung von Real Estate in Deutschland die Gesellschaft nicht auf den Kopf stellen. Denn die Schlüsselakteure von gestern werden durch neue ersetzt werden, Stichtwort Kompetenz. Zudem fühlen sich viele, wie Diskussionen um Bitcoin Trading-Plattformen wie Coinbase belegen, der Bot-basierten Technologie ausgeliefert. Wer nicht wirklich kundig ist, benötigt auch beim Blockchain Investment einen guten (humanen) Support.

Derzeitige Hemmnisse gegen die Blockchain

9 von 10 Unternehmen, so auch im Immobiliensektor, diskutieren nach wie vor noch nicht einmal den Einsatz der Blockchain. Ein Grund sind fehlende Erfolgszahlen, was sich mit den Aktionen der ersten Blockchain-Investment-Start-ups ändern sollte. Zum anderen fehlen vielen gerade der kleineren Akteuere im Real Estate Business Erfahrungen mit Smart Contracts. Diese programmierbaren, intelligenten Verträge setzen die komplette digitale Abbildbarkeit der gehandelten und verwalteten Güter voraus. Unsicherheiten bestehen weiterhin bezüglich der Ethereum-Infrastruktur, welche den Vorteile des Community-Konsensus und des Wegfalls teurer Zwischenakteure entgegensteht. Es muss viel parallel gerechnet und abgespeichert werden.

Wege der Konsensveraltung: PoW- und PoS

Konsens-Algorithmen wie PoW (Proof of Work) und PoS (Proof of Stake) stellen im Kontext der Kryptowährungen sicher, dass es nur ein Block an die Chain schafft und somit alle Nutzer dieselbe Datenbasis nutzen. Diese Systeme generieren Blockchain-Modelle, die die Immobilienbranche adäquater nutzen kann. Die US-Vermögensverwaltung Meridio zeigt, wie die Umsetzung auch geht: Ihre Tochtergesellschaft niiio betreibt eine Finanzcommunity-Plattform, während ihre Ausgründung meridio matrix Robo Advisor der digitalen Finanzportfolioverwaltung ihres Vermögens sein soll. Hier stellt sich allerdings die Frage, wer am Ende der Kette die Community vertritt. Der Zusammenbruch von Kryptowährungen wie Ether und Bitcon scheinen dagegen ein eher kleines Problem, ebenso wie der Mieter-Datenschutz. Er kann durch integrierte Vermietungsplatformen wie Immomio gesichert werden.

Was im Raum steht, sind auch die Themen Stromverbrauch durch die Serverfarmen und der gigantische Aufwand an technischem Support. Zudem könnten Akteure, die ohne Klarnamen agieren, der weltweiten Blockchain Schaden zufügen, indem sie illegale Transaktionen durchführen – ein echtes Problem für die Aufsichtsbehören. Gelänge es Hackern, über die Hälfte des dezentralen Blockchain-Netzwerks zu hacken, könnten sie theoretisch seine Datenwahrheit manipulieren. Doch dies ist unwahrscheinlich. Sicher ist: Für alle Probleme der 3Tokenisierung von Real Estate in Deutschland wird die Blockchain-Entwicklung Lösungen finden, auch spezialisierte Blockchains für die Immobilienwirtschaft.                                                      

Die Tokenisierung des Real Estate in Deutschland: Rechtliche Schranken und Möglichkeiten

Insider wissen, dass Token Sellings sich auch deshalb schwer durchsetzen, weil sie die geltende Rechtsordnung in Frage stellen. Schon jetzt rührt das virtuell basierte Crowdinvestment an den Eigentumsverhältnissen. Ist Eigentum, wie bei KlickOwn, einfach per Knopfdruck übertragbar? Plattformen wie KlickOwn geben ihre Tokens als Anleihen heraus. Ihre Kunden erhalten als Gegenleistung einen Prospekt/eine Schuldverschreibung beziehungsweise ein Genussrecht. Dieses ist im Gegensatz zu dinglichen Nutzungsrechten wie Nießbrauch, Wohnrecht, Erbbaurecht und Wegerecht allerdings nicht an eine Grundbucheintragung geknüpft.  In den angelsächsichen Ländern sind Eigentumsrechte dagegen schon jetzt pauschal tokenisierbar, somit per Klick übertragbar.

Welche Anlageklassen sind nach der Tokenisierung des Real Estate in Deutschland interessant?

Eine tokenisierte Anleihe gewährt gewinnunabhängige Festzinsen aus dem Ertrag oder der Wertsteigerung einer Immobilie. Sie eignet sich zur Emission von Token für Bestandimmobilien mit festen Mietverträgen. Die Startup-STO’s, die zurzeit entstehen, stellen dagegen Risikokapital dar. Sie gründen sich auf Genußscheine mit schwankenden Dividenden und dem Risiko des Totalausfall. Beide Investments eignen sich auch für private Kleinanleger, die ihr Portfolio abrunden möchten. Sie sollten ihr Investment allerdings überschaubar halten und in verschiedene Anlageklassen splitten unter Berücksichtigung ihres Sparziels (langfristige Investition, Zusatzeinkommen oder Rente). Zweitmarkt-Handelsplätze machen die Investments schon beim konventionellen Crowdfunding, etwa bei Bergfürst, attraktiver. Nach der 3Tokenisierung des Real Estate in Deutschland ist der Over-the-Counter-Verkauf nun weitgehend möglich. Anleger/innen sind nun nicht mehr auf die Rückgabefristen der Emittenten gebunden.

Fortem in Polen: Ein Modell durchgehender Tokenisierung für das Real Estate in Deutschland

Grundbuch-Ledger wie in Dubai und die tokenisierte Eigentumsübertragung stehen in Deutschland weiter aus. Doch die Immobilienbranche wartet auf mehr Liquidität. Der Baubedarf ist in urbanen Zonen unübersehbar, und die Unwägbarkeit der versprochenen Basisrente zwingt viele Kleinanleger auf den renditearmen Sparmarkt. Bitcoin-Trading und Aktienkäufe sind nichts für sie, ebenso wenig wie für Bauträger, die verlässliche Finanzierungen benötigen. Gleichzeitig sind mit Handelsplattformen wie Coinsbit Exchange erfahrene Blockchain-Partner herangewachsen. Consbit Exchange initiiert derzeit die polnische Investment-Plattform Fortem. Das Portfolio ihres Entwicklerteams beläuft sich auf fast 41 Mio USD. Über die Fortem-Plattform können Anleger/innen direkt in Sanierungsvorhaben von Bestandsimmobilien investieren, nach Abschluss der Sanierungen ist eine Teilhabe geplant. So werden die Zwischenhändler der Immobilienbranche langfristig vielerorts verschwinden.